Какие склады нужны ритейлу в 2022

В 2020 и 2021 годах главным двигателем развития рынка складской недвижимости выступал e-commerce. Компании, работающие в сфере электронной коммерции, в этот период заключили сделки на 937 тыс. м² складских площадей. Эта цифра составила 35% от общего объема сделок со складской недвижимостью. На втором месте, согласно выводам экспертов Radius Group, оказались представители розничной торговли (22% от общего объема сделок), а на третьем – транспортно-логистические фирмы. Наиболее популярным форматом работы складов в 2020-2021 годах был фулфилмент. По мнению экспертов, в 2022 году ситуация на рынке складской недвижимости существенно изменится. В ТОП-3 лидеров рынка войдут производственные компании. Самыми востребованным форматами работы будут light Industrial, склады с собственными производственными зонами, а также распределительные центры.

По результатам I квартала 2022 года потребность онлайн-ритейлеров в новых складах снизилась. Причин этому две: активное насыщение данного сегмента складской инфраструктурой в 2020-2021 годах и нынешнее замедление темпов роста сферы e-commerce. А вот спрос на складскую недвижимость со стороны игроков FMCG-рынка, производственных предприятий и логистических компаний остается высоким.

Один из ключевых факторов, который обуславливает изменение формата востребованных объектов на рынке индустриально-логистической инфраструктуры – локализация производства. Этот процесс начался после введения первых санкций против РФ и усилился во время пандемии COVID-19. В конце февраля 2022 года после введения новых санкций необходимость в производстве определенных категорий товаров внутри страны стала еще более явной. Новые производства испытывают потребность в складских площадях, однако их запрос направлен на склады определенных форматов.

Light Industrial и склады с производственными мощностями

С начала 2022 года со стороны промышленных компаний начал расти интерес к складским объектам с производственными зонами. Яркий пример этому – старт строительства завода по выпуску техники Kärcher в Индустриальном парке «Южные Врата». Также ведутся переговоры по запуску ряда аналогичных объектов, объединяющих складские площади и производственные мощности. Тенденцию повышения спроса на склады с производственными зонами отмечают и другие крупные индустриальные девелоперы.

Производственные объекты и индустриальные парки с производственными зонами, как правило, проектируются и строятся по схеме bts – под требования конкретного заказчика. Площадь и конфигурация этих объектов может быть любой, однако их объединяет высокая степень автоматизации и современные технологические решения. А вот активное развитие объектов формата light Industrial ожидается уже не первый год. В 2022 году сложилась благоприятная ситуация для развития этого направления, а именно – возросший запрос на создание сравнительно небольших локальных производств. Для таких производств нужны помещения, оснащенные современными инженерными коммуникациями, передовыми техническими и цифровыми возможностями. Площадки, подходящие для организации сборочных или фасовочных производства, будут высоко востребованы на волне импортозамещения.

Бондовые склады

Введенные США и государствами ЕС в 2022 году санкции явно демонстрируют, что экономика России в течение длительного периода времени может быть изолирована от западных стран. Тем не менее, преград для внешней торговли с Востоком нет. Российские онлайн-ритейлеры, реализующие свои товары через маркетплейсы, закупают до 50% ассортимента за границей. Большинство из них предпочитают хранить импортированные товары без полной растаможки до поступления заказа. Для складирования таких товаров подходят бондовые (таможенные) склады.

Бондовые склады – высококлассные складские площадки, технические характеристики которых соответствуют международным стандартам качества. Исходя из текущих потребностей участников российского рынка e-commerce, такие склады оптимально строить на Востоке, возле границы с Китаем или Казахстаном. Но также под бондовые склады можно использовать уже существующие объекты в Московской области.

Мультитемпературные распределительные центры

Мультитемпературные распредцентры – крупные объекты, предназначенные для хранения и обработки всего ассортимента товаров по всей зоне работы компании. Для большинства торговых компаний РЦ в Московской области играет роль центрального распределительного пункта для приема товаров и отправки заказов по всей России. В такие распределительные центры поступают товары и продукты от разных поставщиков, в том числе – из собственных производств. Далее продукция сортируется и распределяется по каналам сбыта. Большинство мультитемпературных РЦ находятся в 25-60 км от МКАД. В распредцентрах большой площади (от 50 000 м²) внедрены автоматизированные системы учета товаров.

Помимо трех перечисленных выше форматов, в 2022 году будут востребованными высококлассные сухие склады, склады последней мили, логистическая инфраструктура для e-commerce. Девелоперы будут делать упор на реализацию энергоэффективных и экологически безопасных складских помещений, так как их сооружение и обслуживание наиболее выгодно с экономической точки зрения.